住宅ローン返済額の目安｜年収・借入額・金利でいくら違う？FPが徹底解説

住宅ローンはいくらまで借りられるのか──。
月々の返済額はいくらになるのか──。

住宅購入を検討するとき、最も多いご相談は
「この返済額で、将来も家計は大丈夫でしょうか？」という不安です。

今の収入や金利だけをもとに決めてしまうと、
将来おとずれる教育費のピーク・金利上昇・働き方の変化などが重なり、
家計を圧迫してしまうこともあります。

そこで本記事では、
年収450万〜700万円前後の共働き・子育て世帯の方に向けて、

• 借入額別の返済額の違い
• 年収別に見た「無理なく返せる」ライン
• 変動金利と固定金利の考え方
• お金の不安を軽減する方法

を、わかりやすく解説します。

将来のライフイベントと
家計のバランスを踏まえて、
「安心して返し続けられる住宅ローン」 を
一緒に考えていきましょう。

住宅ローンは「今」ではなく「未来」で決める

住宅ローンは人生最大とも言える大きな出費。
毎月の返済額は慎重に決定する必要があります。

しかし、
借りられる額＝返せる額
と簡単に判断していませんか？

• 金利の上昇
• 教育費のピーク
• 収入・働き方の変化

これらが重なると
住宅ローンの負担が増大して、
家計を圧迫することになります。

住宅ローン金利の「現在の水準」と「推移」

住宅ローンの返済額は
「金利」によって大きく変わります。

1990年代前半にはローン金利（変動）は
8％（優遇前）に達した時期もありました。

その後、歴史的な低金利が続き、
現在は徐々に上昇し始めています。

📌参考資料：内閣府「長期金利　長期プライムレート、住宅ローン固定金利の動向」

日本はデフレが長く続いたことで、
社会人になってから
給料や物価が年々上昇するという
経験をしていない方も少なくありません。

これからの時代、
経済に合わせて金利は変動することを
あらためて理解しておく必要があります。

まずは現在の金利水準と、
金利がどのように変化してきたのかを整理し、
金利リスクを正しく理解しておきましょう。

▼現在の住宅ローン金利状況（2025年12月時点）

それでは、現在の金利水準を見ていきましょう。
主要銀行の現在の住宅ローン金利は下記のとおりです。

金利タイプ	変動金利の目安	固定金利の目安	参考
変動金利	約0.7～0.9％	―	SBI新生銀行0.59％ PayPay銀行0.63％ SBIマネープラザ0.65％ ※手数料は考慮せず
固定金利（10年）	―	約1.7〜2.6％前後	auじぶん銀行1.291％ PayPay銀行1.710％ SBIマネープラザ1.999％ ※適用には条件あり

▼過去〜現在の金利推移（変動・固定）

年／時期	変動金利の目安	固定金利（10年）の目安
2010年	約1.5％	約2.5〜4.2％
2015年	約0.7％	約1.3〜3.4％
2020年	約0.4～0.6％	約0.6〜1.3％
2023年	約0.2〜0.5％	約0.7〜1.9％
2025年	約0.6〜0.9％	約1.0〜2.6％

📌参考資料：主要行の住宅ローン金利（変動金利・10年固定）

次章では、借入額が同じでも
金利が違うとどれくらい支払いが変わるのか、
数字を見ながら確認します。

金利が上がると、実際の返済額がどれほど変わるのか。
具体的な数字で確認してみましょう。

住宅ローンの基本｜借入額×金利で返済額はどう変わる？

住宅ローンは、

• 借入額
• 金利
• 返済期間　

で返済額が決まります。

ここでは、3000万円、4000万円、5000万円を
35年ローンで借り入れた場合、
金利別に毎月の返済額（※）を比較してみます。
※元利均等返済、頭金なし、ボーナス返済なし、変動金利で範囲を想定

▼借入額・金利別｜返済額早見表（月額）

借入額 ↓ / 金利 →	0.5％	1.0％	1.5％	2.0％
3000万円	7.7万円	8.4万円	9.1万円	9.9万円
4000万円	10.4万円	11.3万円	12.2万円	13.3万円
5000万円	12.9万円	14.1万円	15.3万円	16.5万円

▼金利上昇による増加額（月額）

上昇幅	3000万円	4000万円	5000万円
0.5% → 1.0%	+7000円	+9000円	+1.2万円
0.5% → 1.5%	+1.4万円	+1.8万円	+2.4万円
0.5% → 2.0%	+2.2万円	+2.9万円	+3.6万円

2025年12月時点では、
長期金利（※新発10年債利回り）は
1%台後半で推移していることから
すでに固定金利は大きく上昇しています。

また、日銀が政策金利を引き上げると、
変動金利も上昇することから
変動金利も1%を超えて、
将来的には2％台まで上昇する
との見方も出てきました。

つい最近まで
変動金利で0.5%で借り入れできていたのが、
2％になれば、返済額は実に約3割も
上昇することになります。

• 借入額3,000万円の返済シミュレーション（リンク）

年収別：住宅ローンはいくらまで？借入額の「安全ゾーン」を判定する

同じ借入額でも、年収によって
家計への負担は大きく異なります。

また、住宅ローン金利は
今後も上昇する可能性があるため、
「今払えるか」ではなく
「金利が上がっても耐えられるか」
この視点が欠かせません。

そこでこの章では、年収に応じて
無理なく返せる借入額（安全ゾーン）の
目安を整理します。

まずは、下記の表で
年収と借入額のバランスを確認してみましょう。

▼ 1秒でわかる判断マトリクス

借入額 ↓ / 年収 →	450万円	550万円	650万円
3000万円	😬注意	😬やや注意	😀OK！
4000万円	😵NG	😵NG	😵NG
5000万円	😵NG	😵NG	😵NG

上記の表は、
年収450万円・550万円・650万円の方が、
3000万円・4000万円・5000万円を借り入れた場合に、
家計への負担感を簡易的に判定したものです。

ここでは、返済額が
手取り年収の20〜25％以内に収まるかどうかを基準に、
「OK」「やや注意」「注意（NG）」の3段階で整理しています。

それでは、年収別に、無理なく返せる返済額の目安を
もう少し詳しく見ていきましょう。

▼ 年収450万円：返済額の目安は？

年収450万円（手取り年収：約340万円）の場合、
月の返済額は7万円までが目安です。

※年収の75％を手取り年収、月返済額は
手取り年収の25％を12か月で割った額で計算

🔍借入額の安全ゾーンは？

• 3000万円 →0.5％でギリギリ、0.5％超は要注意
• 4000万円 → 要注意
• 5000万円 → 要注意

借入額 ↓ / 金利 →	0.5％	1.0％	1.5％	2.0％
3000万円	7.7万😬	8.4万😵	9.1万😵	9.9万😵
4000万円	10.4万😵	11.3万😵	12.2万😵	13.3万😵
5000万円	12.9万😵	14.1万😵	15.3万😵	16.5万😵

▼ 年収550万円：返済額の目安は？

年収550万円（手取り年収：約410万円）の場合、
月の返済額は8.5万円までが目安です。

※年収の75％を手取り年収、月返済額は
手取り年収の25％を12か月で割った額で計算

🔍借入額の安全ゾーンは？

• 3000万円 → 1.0%までは⭕、1.0%超は注意
• 4000万円 →要注意
• 5000万円 → 要注意

借入額 ↓ / 金利 →	0.5％	1.0％	1.5％	2.0％
3000万円	7.7万😀	8.4万😀	9.1万😬	9.9万😵
4000万円	10.4万😵	11.3万😵	12.2万😵	13.3万😵
5000万円	12.9万😵	14.1万😵	15.3万😵	16.5万😵

▼ 年収650万円：返済額の目安は？

年収650万円（手取り年収：490万円）の場合、
月の返済額は10.2万円までが目安です。

※年収の75％を手取り年収、月返済額は
手取り年収の25％を12か月で割った額で計算

🔍借入額の安全ゾーンは？

• 3000万円 → 現状は⭕
• 4000万円 → 0.5％はギリギリ、0.5％超は注意
• 5000万円 → 要注意

借入額 ↓ / 金利 →	0.5％	1.0％	1.5％	2.0％
3000万円	7.7万😀	8.4万😀	9.1万😀	9.9万😀
4000万円	10.4万😬	11.3万😵	12.2万😵	13.3万😵
5000万円	12.9万😵	14.1万😵	15.3万😵	16.5万😵

今後の金利上昇も考えると、
一般的には下記がひとつの目安になります。

ただし、下記の要因によって
「無理なく返せる額」は大きく変わります。

また、金利を変動にするか、
固定にするかでも
返済額や返済総額は大きく変わります。

そのため、住宅ローンは
金利動向を踏まえつつ、
将来の家計全体を見据えて
判断することが大切です。

――――――――――――――――――
📌 借入額が「4000万円」と決まっている方へ

ここまで年収別の安全ゾーンを見てきましたが、
借入額が具体的に決まっている場合は、
金利別・年収別のシミュレーションを先に確認すると
判断しやすくなります。

🔗 住宅ローン4000万円は無理なく返せる？
　年収別の返済額と安全ラインを見る
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▼ 参考：年収1000万円の場合

年収1000万円（手取り年収：750万円）の場合、
月の返済額は15.6万円までが目安です。

※年収の75％を手取り年収、月返済額は
手取り年収の25％を12か月で割った額で計算

借入額 ↓ / 金利 →	0.5％	1.0％	1.5％	2.0％
5000万円	12.9万😀	14.1万😀	15.3万😀	16.5万😵
6000万円	15.5万😀	16.9万😵	18.4万😵	19.8万 😵
7000万円	18.1万😵	19.7万 😵	21.4万 😵	23.1万 😵

年収が高くなると借入可能額も大きくなり、
5000万円台、条件によっては
6000万円台の物件も選択肢に入るようになります。

大きな額を借りられるのは
支払い力や信用力のある証でもありますが、
高収入の方ほど慎重に借入額を判断しましょう。

というのも、高収入世帯は生活水準が高く、
給与に占める生活費や教育費の支出割合が
相対的に高くなる傾向があります。

将来にわたって無理なく支払える額を
確認してからローンを組むようにすると安心です。

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金利は「固定」か「変動」か？どちらを選ぶべき？

国土交通相の資料によると、
住宅ローンで変動金利型を選んだ方は84.3％（令和5年度）。

ほとんどの方が変動金利型を選択しています。

📌参考資料：国土交通相「令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」

変動金利は固定と比較して、
金利の低さがメリットですが、
今後の金利上昇が気になる方は、
固定金利も重要な選択肢になります。

固定金利には次のようなメリットがあります。

固定金利のメリット

• 返済額がずっと変わらない
  　家計管理がしやすく、教育費や老後資金の計画が立てやすい。
• 金利上昇の影響を受けない
  　変動金利が上がっても返済額は据え置き。
• 総返済額の見通しが立てやすい
  　長期でのコストを事前に把握できる。

今のように金利が上昇し始めている局面では、
金利を固定するメリットは相対的に高まります。

また、以下に当てはまる人は、
固定金利の安心感が家計にプラスになります。

固定金利が向いている人

• 共働きで今後の収入変動が大きくなりそう
• 教育費のピークが近い
• 金利上昇リスクを家計に持ち込みたくない
• 長期にわたり返済額が一定のほうが精神的に安心
• 将来のライフプランが明確で、家計の見通しを重視したい

変動金利は
「低金利で借りられる安心感」が
固定金利は
「返済額の変動リスクをゼロにする安心感」
があります。

また、固定金利には、固定5年、固定10年など、
固定金利が適用される期間が
あらかじめ決まっている商品もあります。

変動と固定、どちらが有利かもそうですが、
金利タイプにはさまざまな種類があります。

将来の金利動向や家計の状況を予想しながら、
複数のパターンを計算して判断することが
重要です。

👉 詳しくはこちら
→ 変動金利のリスク徹底解説（リンク）

金利が上がった場合・上がらなかった場合、
双方を試算し、
家計がどこまで耐えられるのかを確認することで、
「変動で本当に大丈夫なのか？」
「固定にすべきか？」がはっきりします。

CRASSULAのライフプランシミュレーションでは、

• 金利タイプ別の返済額の違い
• 教育費・老後資金を含めた収支のバランス

などをひと目で確認できるため、
より正確な判断が可能です。

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まとめ｜適正な返済額を決めるには「ライフプラン」が必要

住宅ローンの借入額を決めるときは、
毎月の返済額だけでなく、
無理なく払い続けられるかが重要です。

また、想定以上の金額を借りられるとしても、
将来の支出額が多くなりそうな場合は、
その額を本当に借りてよいのか
慎重に検討する必要があります。

• 頭金や将来の臨時収入の有無
• 教育費がピークの時期は？
• 老後の生活費は？
• 車の買替・旅行などは？
• 働き方は変わらないか？

これらをしっかりと把握して、
家計全体で無理のない返済額を
確認しておきましょう。

ご家庭によって異なるさまざまな条件を
できるだけ洗い出して整理することが、
将来の安心につながります。

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